ENTREVISTA
A NICOLÁS DELAFOND:
PROYECTOS
URBANÍSTICOS: BARRIOS
Entrevistado:
Nicolás Delafond. Grupo Ecco, responsable del desarrollo de Jardines
de Carrasco, la infraestructura del área destinada al
PAU 10, San Nicolás y
Parques.
En
la entrevista, Delafond nos explicó a nivel general, tomando como
ejemplo su experiencia con el Pau 10 y San Nicolás, de cómo los
proyectos urbanísticos son procesos que van evolucionando con el
paso del tiempo. Que es necesario tener una planificación, generando
etapas de desarrollo – corto, mediano y largo plazo-. También que
en los proyectos urbanísticos es necesario tener en cuenta el
contexto en el cual se va a proyectar, el target, los costos y el
presupuesto que se dispone. Como mencionó Delafond, no es lo mismo
proyectar para países como España, donde los procesos urbanísticos
se dan de forma más acelerada que en Uruguay, y donde los
presupuestos que uno dispone son mayores.
Además,
nos explicó cómo los proyectos urbanísticos son planes que se ven
al largo plazo, pero que los urbanistas deben tener visión al
futuro, por ejemplo, cuando Delafond quería generar el barrio
privado “San Nicolás”. Lo primero que hizo fue plantar árboles
y plantas, porque de un principio ya estaba sembrando el ambiente que
quería proporcionar en un futuro.
Por
otro lado, Delafond mencionó que en el momento de proyectar y elegir
el lugar, es necesario considerar las cercanías, los movimientos
urbanos que se están generando (por ejemplo, la gentrificación
hacia los suburbios), el terreno, costos, infraestructura básica
(saneamiento, alumbrado, calles, etc.).
También
nos señaló que lo que se busca en estos barrios, además de lo
paisajístico, es la seguridad. Uno siempre debe incluir en los
gastos comunes, los gastos de la seguridad, ya que hoy en día, los
usuarios exigen dicho servicio por encima de otros amenities.
Luego,
la entrevista se realizó más enfocada a la propuesta que estamos
realizando en clase, ya que, le explicamos nuestro proyecto y
nuestros objetivos. Le preguntamos qué normativas, qué medidas y
elementos debemos considerar al momento que generar estos tipos de
proyectos. Y a modo de ejemplo, nos explicó que en el barrio privado
Parques (su nuevo emprendimiento tienen como normativa una altura
máxima de 4 pisos, 13 metros. Lo que tiene el barrio, es que arranca
en camino Carrasco con 13 metros, luego pasa a las viviendas
unifamiliares de 7 metros y después escalonadamente cada 40 metros
hay franjas de 7 m – 9 m – 13 m, a diferencia de lo que sucede en
San Nicolás, un barrio más tradicional en cuanto a diversidad y
alturas (viviendas solamente unifamiliares). Estas relaciones nos
sirven de guía para nuestro proyecto, ya que la propuesta se
encuentra sectorizada en diversas áreas, como sucede en este
proyecto. En lo que se diferencia, es que en nuestro proyecto,
realizaremos torres de 30 ms, por lo que Delafond, nos dijo que
tengamos cuidado con el tema de las alturas que éstas generan. De
todas formas, este tema ya está manejado, ya que estamos dejando
distancias entre la siguiente franja de edificios.
Otro
dato interesante a considerar, en referencia a los terrenos para las
viviendas unifamiliares, es que actualmente, la gente quiere menos
terreno debido a los costos extras que se generan. Por ejemplo, el
jardinero, la seguridad, el piscinero, etc. Además, ya que nuestro
proyecto presenta una diversidad de “targets”, pero esencialmente
para gente de clase media, es que terrenos desde 600 a 1000m2
son adecuados a nuestro proyecto.
En
cuanto a la relación, entre espacio construido y espacio público,
nos dijo que ellos, en San Nicolás, la relación entre áreas netas
y áreas brutas, es de un 60%, lo que se desea es generar barrios con
mucho verde. Por ejemplo, la normativa dice que las calles deben
tener 17 m de ancho, y si se tiene un espacio verde pueden ser de 15.
Lo que ellos realizaron en San Nicolás, son calles de 20 y 30 m de
ancho.
En
referencia a nuestro proyecto, donde queremos hacer un sector de
oficinas, dentro de este gran terreno, siendo estas aisladas pero
conectadas a través de una caminería. Delafond cree que es la forma
correcta de hacer que dos programas tan diferentes puedan convivir.
Cree que las zonas deben estar determinadas, pero conectadas, ya que
hay diferente movilidad, horarios, etc. Sin embargo, es un gran
aporte al barrio, ya que probablemente la gente que vaya a trabajar a
dichas oficinas, vivan cerca de allí.
En
cuanto a los espacios comunes y servicios, le preguntamos qué
opinaba, si es recomendable incorporarlos o no. Dada la ubicación
del terreno, no es necesario tener infraestructura de soporte, como
escuelas, supermercados, etc., ya que se encuentra el Anglo, el
American, Portones Shopping, etc. Pero en casos como la Tahona, que
se encuentran lejos de lo que son servicios, fue necesario realizar
infraestructura de soporte como un supermercado. Esto muestra que al
momento de realizar un proyecto urbano, es necesario considerar la
ubicación del terreno por las cercanías. Obviamente, la
infraestructura básica hay que brindarla (saneamiento, calles,
alumbrados), y nuestro proyecto es necesario crear este tipo de
infraestructura.
Delafond
cree que los barrios no deben “tener ninguna infraestructura que
lesionen los gastos comunes, pero que si pague seguridad”.
En
cuanto a los apartamentos, según Delafond, hoy en día para
“empatar” los targets hay que proporcionar amenities, pero cuenta
dinero, Sin embargo, muchas veces se no se alquila un apartamento
porque tiene gastos comunes caros. Para ofrecer amenities, primero
hay que pensar cuánto va a costar mantenerlos, porque muchas veces
el apartamento se vende o no se vende, no por lo que tiene sino por
lo que cuesta.
Finalmente,
en referencia a la sustentabilidad, le preguntamos si el mercado
uruguayo está dispuesto a pagar por viviendas sustentables, por
ejemplo que tengas instalaciones para calentadores solares para el
agua reutilización del agua pluvial o si es algo que hoy en día no
se valora.
Delafond
manifestó que a las personas les encanta la idea de lo sustentable,
pero que no sabe mucho lo que es. Sin embargo, a la larga el mundo va
a apuntar para esa dirección. Asimismo, cree que es necesario
generar alguna pauta, como la recuperación del agua de riego, o
algún techo verde, ya que son aspectos que hoy en día se están
utilizando y los gastos no son tan significativos, a diferencia de
los costos de mantenimiento que puede generar por ejemplo un panel
solar para el alumbrado de la vía pública. Por ejemplo, un farol
puede costarte en lugar de 200 USD, te cuesta 1000 USD, si uno quiere
pasarse a lo sustentable, y eso hace que el costo de la
infraestructura sea muy grande.
