TU. F3: NÓBLEGA-PIGNATA

ENTREVISTA A FERNANDO FOTI:

Fernando Foti es contador y director de la inmobiliaria Foti Carrasco. Actualmente es docente de la universidad ORT en la carrera de especialización de Negocios Inmobiliarios. La entrevista fue realizada el día 29/10/2014.

Esta entrevista nos fue una gran herramienta a la hora de plantearnos la propuesta. El entrevistado, con su punto de vista desde los negocios inmobiliarios nos explicó  y mostró distintos ejemplos con características parecidas a lo que se podría hacer y no hacer en la zona según lo que tiene o genera demanda en el mercado.  Resumimos algunas de las preguntas donde el entrevistado demuestra su postura:

1-      ¿Cómo fue y es el crecimiento de la zona? Es decir, ¿cómo va creciendo? ¿Es visible (real o es una sensación)?

“Aquí hay que diferenciar. De camino carrasco al Norte y de camino carrasco al Sur.  De camino carrasco al Sur la zona tiene mucho crecimiento producto de la calle ya que se instalaron muchos colegios, y por el lado del LATU (que incluso ahora compró tierras para crecer), el Portones Shopping, Alamos, etc. Y al crecer residencialmente camino Carrasco al Norte, dejó esta zona prácticamente vacía.

Eso fue por un tema de normativas y porque las tierras están muy caras, el precio de la tierra. El LATU habrá pagado u$s100/m2 y en San Nicolás habrán pagado u$s3/m2 para que te hagas una idea. Luego lo lotean y tienen que hacer las calles, la luz, etc. y terminan vendiendo a u$s500/m2 y la gente no lo paga. La zona de crecimiento por tema de vivienda fue de camino Carrasco al Norte dado los precios y de Camino Carrasco al Sur el crecimiento se dio más que nada por el tema de los colegios y la inseguridad hace que si no generas un barrio con seguridad perimetral la gente no quiere ir a vivir. Es como ir a vivir a Carrasco Norte. Si ustedes van a Jardines de Carrasco no hay lugar, pero te moves un poco, dos cuadras hacia afuera por Carrasco Norte y nadie  quiere invertir ahí por la inseguridad, y acá es lo mismo. Esta parte no creció por la inseguridad. Entonces si vos la dotas con seguridad privada (como  los colegios o el Portones) y espacio verde es un lugar que puede crecer. Crecimiento en temas de vivienda no ha habido aun, pero sí ha habido crecimiento de barrios con seguridad perimetral tipo country como son San Nicolás, los Olivos. O sea, de Camino Carrasco al sur en tema de vivienda no ha crecido, ha crecido en algunas calles como la de los colegios, y de Camino Carrasco al Norte ha crecido en barrios con seguridad. Por eso es que la zona está como estancada. En la zona del norte de Camino Carrasco lo que pasó es que los inversores compraron grandes cantidades de tierras muy baratas, y esto no pasa hacia el sur (como es el caso del LATU y la cantidad de dinero que tuvieron que invertir- u$S 100/m2-. No estás rodeado de una explosión de viviendas. “

2-      ¿Es de interés para un desarrollo inmobiliario?

“Sí, lo es. Por lo que decíamos, por las posibilidades de negocios que hay. Lo que puede llevar  a engaño es esto: el LATU pagó ese precio porque le sirve porque es el LATU, pero a otro promotor no sé si le dan los números. Si viene alguien como el inversor de Greens va a ver cuántos m2 puede construir y cuanto está dispuesto a pagar por ese m2 que está construyendo. Tiene que sumar el valor de la tierra más el valor del costo de construcción. Es una zona que tiene potencial. Generaría un mini barrio con seguridad perimetral.”

3-      ¿Cuál entiende que es la vocación o tendencias del barrio?

“Pensaría como un barrio más local. Más que nada por el valor que tiene esta tierra, si estuviéramos en otra zona de Montevideo el valor de la tierra sería más barato; la proximidad a Carrasco hace que estemos hablando más de un emprendimiento local que de uno mayor. Por ejemplo otros barrios que se desarrollaron: Greens en barras de Carrasco, o  Jardines de Carrasco en Carrasco Norte, son ejemplos parecidos a esta zona.”

4-      ¿Actualmente hay personas mudándose hacia o desde esta zona?

“Acá hay que diferenciar como decíamos. De Camino Carrasco al Norte hay gente mudándose hacia allí por los nuevos emprendimientos. De Camino Carrasco al Sur no,  hay poco movimiento producto de la inseguridad y que no se han generado proyectos nuevos.  Y es difícil salir de la zona, de Camino Carrasco al Sur es difícil vender y sacarle provecho, hay poca movilidad. “

5-      ¿Servicios o necesidades que le falten a esta zona?

“Como dicho previamente: Residencial, deportivo y seguridad. En cuanto al tema deportivo: Vos le podés prestar ese servicio a colegios. Y sé que hay demanda también de canchas de tenis cerradas, hockey  o de fútbol 5. Es más, donde compro el Latu terrenos es donde están actualmente las canchas cerradas de fútbol 5 de Portones que actualmente funcionan muy bien. Se le puede brindar servicios incluso al Lawn Tenis que hoy en día quiere formar profesionales del Tenis y no tiene un lugar cerrado. Es encontrar el terreno, e incluso puede abatirte los gastos comunes, hay que buscar que se administre bien  y que funcione como instalación para los que viven allí y además alquilarla para terceros. Ahí se combina tener los clientes de los colegios de la zona y los clubes (Náutico, Lawn Tenis,etc.)”

6-      Elementos/programas  que no pondría en esta zona

“No pondría nada comercial, no funcionaría.(…) al tener el shopping cerca, la parte comercial no tendría mucho sentido. La parte de San Nicolás que ya tiene una cierta densidad de población .Y en la Tahona recién después de tantos años está inaugurando un mini shopping, porque desde el punto de vista económico no te da. Sí se podría plantear desde un punto de vista teórico, no creo que te den los números. Yo lo desaconsejaría dada la proximidad del shopping y tomando como ejemplo otros proyectos de la zona e inclusive los de la Tahona que recién ahora inauguran el mini shopping.

El tema de la vivienda en altura tampoco la veo para esta zona. No veo la demanda, tal vez me juego a algo más tipo Greens, que más de edificios. Para mí es difícil de vender, es cierto que logras más superficie, aprovechas el factor de ocupación del suelo y hasta ahí vamos bien. El tema es que los arquitectos para aprovechar el máximo de factor de ocupación generan productos que luego no son comercialmente viables. Y lo que están haciendo ustedes está fantástico y es lo que habría que hacer en la realidad, es ir a preguntarles a los que están vendiendo qué es lo que pide la gente.”

7-      ¿Qué tipos de urbanización considera preferentes para la zona ?

“Como dije previamente me lo imagino como un barrio Jardín. Y con seguridad perimetral.”

8-      ¿Qué tipo de mercado considera el adecuado para invertir en la zona?

“El público objetivo sería un público joven entre 25-45 que incluso pueden financiar con un banco. Familias recién casadas o que se están por casar, con un hijo chico o ya vivieron en apartamento y se quieren mudar a Carrasco pero no pueden comprar una casa tan cara. El público sería gente que sus padres tienen casa en Carrasco, es la fantasía de irse a una casa. Parejas, padres solteros. Acá hay algo fundamental, la llamada zona colegios. ¿Por qué creció jardines de Carrasco? Porque está el Christian. Alrededor del woodlands, se mudó gente porque comenzó a mandar a sus hijos al colegio. Los niños van en bicicleta a los colegios. La zona colegios vende, genera demanda en sus alrededores. Y en pocitos pasa también. Algunos de tus clientes serían padres que mandan a sus hijos al colegio. La zona colegios te genera una demanda en el mercado. “

9-      ¿Cuál cree que es la mayor fortaleza de la zona?

“La mayor fortaleza yo creo que es la extensión del terreno, la proximidad a Carrasco. Al estar cerca de Carrasco te genera un efecto rebote. Si ustedes miran la normativa de Carrasco  desde el punto de vista arquitectónico, y la comparan con esta, la de Carrasco  no te deja hacer nada. En Carrasco para hacer más de dos casas tenes que tener un terreno de más de 27 m de frente. Carrasco  lo  quieren mantener como un barrio jardín, con baja densidad de construcción. Entonces ¿qué hace la gente?,  empieza a ver hacia dónde va la cosa, y en ese ver hacia dónde va empiezan a aparecer zonas como barrios de Carrasco, Av. Italia al Norte, etc. Entonces: la cercanía a Carrasco, la cercanía de los colegios y los clubes, del shopping son todas fortalezas.”

10-   ¿Qué puntos negativos reconoce?

“Lo negativo es el entorno,  porque es un entorno feo. No es que tengas casitas lindas y tengas un gran terreno. Dejando de lado los colegios, el entorno inmediato es lo feo. Y el precio de venta de las tierras es una variable, ya que un vendedor mal informado  puede ver las ganancias que le puede sacar a su terreno por multiplicar el FOT , y venderlo a un precio carísimo. Pero realmente eso construido no se vendería en el mercado. El LATU al ser un cliente cautivo pudo pagar esos valores. Incluso Lecueder tenía un proyecto para traer la terminal de ómnibus para el terreno de en frente. “